아파트 부부 공동명의 장단점 정리(양도소득세, 종합소득세, 건강보험 등)

 

 

요즘 많은 분들이 청약에 관심을 갖고 지원하여 당첨된 분들도 있습니다. 청약 당첨으로 행복하기도 하지만 이후 고민해야 할 부분들도 많이 생기게 됩니다. 그중 첫 번째가 부부 공동명의 부분입니다. 요즘 내 집마련을 하는 부부라면 대부분 공동명의를 많이 하는 추세입니다. 하지만 많은 사람들이 하기 때문에 따라 하는 것이 아닌 지금 나의 상황에 맞게 선택해야 당황스러운 상황이 생기지 않으니 공동명의 할 때 장점과 단점에 대해 알아보고자 합니다.

 

부부공동명의-장단점

 

 

아파트를 구입하게 되면 매수, 보유, 매도에 따른 각각의 세금이 발생하게 됩니다.

매수 : 취득세, 증여세

보유 : 재산세, 종합부동산세, 종합소득세(임대소득)

매도 : 양도소득세 

 

이때 부부공동명의와 관련 없는 세금은 취득세와 재산세가 있습니다. 취득세는 부동산 매매가격에 따라 세금이 부과되기 때문에 공동명의든 단독명의든 동일합니다. 재산세 역시 주택 공시지가에 따라 세금이 부과되기 때문에 부부공동명의와 관련이 없습니다.  

 

부부 공동명의 장점

 

 

· 양도소득세 절감

아파트 공동명의 첫 번째 장점으로 양도소득세가 절감되는 효과가 있습니다. 양도소득세는 부동산을 팔 때 처음 살 때보다 오른 자산에 대한 이익에 대해 부과되는 세금입니다.

단독명의를 할 때는 한 사람이 세금을 모두 부담해야 하지만 공동명의로 하게 되면 두 사람이 세금을 나누어 부담하게 되어 양도소득세가 감소하게 됩니다.

예를 들어 보유한 주택을 팔아 10억 원의 양도 차익이 발생한 경우, 비과세 등 다른 공제는 없다고 가정하고 42%의 세율을 적용받아 약 4억 2천만 원의 양도세를 내야 합니다.

하지만 단독명의가 아닌 부부 공동명의를 할 경우 양도 차익이 각각 5억 원이 되어 40% 세율을 적용을 받게 됩니다. 기본공제 250만 원도 부부 각각이 적용을 받게 되어 부부 각자가 내야 할 양도세는 약 1억 9천만 원이 됩니다. 두 사람의 양도소득세액을 합쳐도 3억 8천만 원입니다.

공동명의가 단독명의보다 양도세를 약 4천만 원 아낄 수 있는 것입니다.  

하지만 양도소득세는 실거래가 12억 이하, 1 주택 2년 이상 보유 시에는 비과세이기 때문에 본인이 매매한 아파트 가격에 따라 비과세가 될 수 있습니다.

매도 시점에 본인 아파트가 12억 이상인 경우에만 양도소득세가 발생한다는 점을 알아 두시면 됩니다. 예를 들어 매입한 아파트의 가격이 9억 원이고 3년 뒤 12억이 된 아파트를 매도하게 된다면 12억 이하이고 1 주택에 2년 이상 보유했기 때문에 양도소득세는 비과세가 됩니다.

하지만 매도 시점에 본인 아파트 가격이 12억 이상이 된다면 양도소득세가 발생하게 되고 필요경비, 거주기간에 따라 발생된 양도소득세를 내야 하기 때문에 공동명의를 하게 되면 절감효과를 기대할 수 있습니다. 

 

양도소득세 계산하기

 

 

· 종합소득세(임대소득) 절감

아파트를 매수하여 전세를 줄 경우 임대소득이 발생하게 됩니다. 단독명의일 경우 한 사람이 임대소득에 대한 세금을 납부해야 하지만 부부공동명의로 보유하게 되면 각각의 소득으로 나누어 신고할 수 있습니다. 

예를 들어 임대소득이 2천만 원 이하일 경우 종합과세 또는 분리과세를 선택하여 세금을 줄일 수 있습니다. 만약 임대소득이 4천만 원일 경우에는 부부공동명의 5:5로 보유하고 있다면 각각 2천만 원 이하에 해당되어 분리과세 부담이 가능하게 됩니다. 

 

· 종합부동산세 절감

종합부동산세는 공시지가 9억 원 이상의 주택에 부과되고, 1세대 1 주택자의 경우 12억 원 이상에 부과됩니다. 즉, 1세대 1 주택자라면 본인이 갖고 있는 주택의 공시지가에 따라 12억 원을 뺀 금액에 대하여 세금이 부과된다는 뜻입니다.

부부공동명의로 할 경우 1인당 9억 원까지 비과세이기 때문에 총 18억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않습니다. 예를 들어 공시지가 24억 원의 아파트를 1개 보유하고 있는 경우 단독 명의라면 24억-12억=12억 원에 대한 종합부동산세를 납부해야 하지만 부부공동명의를 하게 되면 각각 12억 원을 보유하는 것으로 보고 12억-9억=3억 원에 대한 세금이 각각 부과됩니다. 

 

종합부동산세 계산하기

 

 

· 상속세 부담 감소

상속세는 상속받은 재산에 대해 부과되는 세금으로 고인이 남긴 재산을 상속받는 상속인에게 부과되는 세금입니다. 단독 명의자인 배우자가 사망하면 100% 상속세를 내야 하지만 공동명의로 되어 있다면 배우자의 보유분에 대해서만 상속세가 부여되어 상속세에 대한 부담을 줄일 수 있습니다. 

 

· 경매 시 소유권 방어

공동명의로 된 부동산의 경우 대출받지 않은 배우자 지분은 경매 대상에서 제외됩니다. 다른 사람에게 낙찰이 되어도 주택에 대한 지분을 갖고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선 매수신고하면 해당 주택을 다시 구입할 수 있어 소유권 방어가 가능합니다.    

 

 

부부공동명의 단점

 

 

· 주택 담보대출 제한

부부 공동명의로 할 경우 부부 모두 맞벌이인 직장인 소득자라면 대출 한도액이 늘어날 수도 있지만 부부 중 한 명이 신용도가 낮거나 소득이 없다면 신용 비율에 따 대출 한도가 낮아질 수도 있습니다. 

 

· 피부양 배우자의 지역가입자 전환

남편이 직장인이고 아내가 전업주부인 경우 건강보험 피부양자로 아내가 되어있는 경우가 많습니다. 부부공동명의를 하게 되면 아내에게 재산이 생기기 때문에 피부양자 자격기준인 공시가격 9억 원을 초과하면 지역가입자로 전환되면서 건강보험료를 추가로 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

· 대출 및 담보 설정의 제한

공동명의의 경우 모든 공동명의자의  동의가 필요합니다. 한 명이라도 동의를 하지 않으면 적은 한도를 받게 되는 어려움이 있기 때문에 단독명의를 할 때보다 대출이나 담보설정을 하는데 어려움이 있을 수 있습니다.

 

· 취득세 부담

처음 아파트 구입 시 단독명의로 했다가 공동명의로 변경하게 되면 취득세를 한 번 더 납부해야 하고 그 외 부대비용도 더 들어가는 단점이 있습니다.

 

· 증여세 부담

단독명의에서 공동명의로 변경할 경우 배우자에게 증여하는 것으로 간주되어 증여세가 발생됩니다. 부부간 증여세 면세한도는 10년간 6억 원이기 때문에 6억 원 이하는 부과되지 않습니다.

 

· 절차가 번거로움

공동명의로 진행할 경우 모든 명의자의 서류가 필요하기 때문에 각자의 서류가 필요하기 때문에 절차가 번거롭고 그로 인한 수수료 비용도 더 발생하게 됩니다.

 

   

 

 

 

 

 

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